안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 최근 몇 년간 이른바 '전세사기'로 인해 수많은 임차인들이 소중한 보증금을 잃는 피해가 속출하고 있습니다. 전세사기는 단순한 재산 피해를 넘어 피해자의 삶 전체를 무너뜨리는 심각한 범죄입니다. 이 칼럼에서는 전세계약을 앞둔 분들이 꼭 알아야 할 예방법을 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 전세사기란?

전세사기란 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서도 임차인과 전세계약을 체결하고 보증금을 편취하는 행위를 말합니다. 대표적인 수법으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

가. 깡통전세

집의 시세보다 전세보증금이 더 많거나 비슷하여 경매가 진행되면 보증금을 돌려받지 못하는 구조입니다.

나. 돌려막기

새로운 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 방식으로, 결국 마지막 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 실제로 법원은 임대인이 상당한 채무가 존재하여 '돌려막기' 방법으로 사업을 유지하고 있는 상황에서 임대차 계약이 종료되었을 때 보증금을 정상적으로 돌려줄 의사나 능력이 없었다면 사기죄가 성립한다고 판단하고 있습니다.

다. 허위 전세계약

실제로 거주할 의사 없이 허위로 전세계약서를 작성하여 금융기관으로부터 전세자금 대출을 편취하는 수법입니다.

2. 계약 전 확인해야할 사항

가. 등기부등본

계약 전 반드시 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 근저당권·가압류 등 선순위 권리가 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 선순위 근저당권 채권최고액과 전세보증금을 합산한 금액이 집의 시세를 초과한다면 위험 신호입니다. 또한 소유자가 자주 바뀌었는지 확인해야 합니다. 단기간에 소유권이 여러 번 이전된 경우 주의가 필요합니다.

나. 임대인의 세금 체납 여부

많은 분들이 놓치는 부분이 바로 임대인의 국세 체납 여부입니다. 국세는 임차인의 전세보증금 반환채권보다 우선하여 징수될 수 있기 때문에, 임대인이 세금을 많이 체납하고 있다면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 2023년부터는 임차인이 임대인의 동의 없이도 세무서에서 임대인의 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다.

다. 다가구주택의 경우 선순위 임차인 현황 확인

다가구주택의 경우, 공인중개사는 이미 거주 중인 다른 임차인들의 임대차보증금 합계액을 확인하여 설명해 줄 의무가 있습니다. 이를 확인하지 않으면 선순위 임차인들이 많아 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

3. 계약 후 확인사항

가. 전입신고와 확정일자

이사 당일, 지체 없이 전입신고를 마치고 확정일자를 받아야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기며, 확정일자까지 갖추면 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 전세사기피해자로 결정받기 위해서도 이 요건이 필요합니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항 제1호)

나. 전세보증금 반환보증보험에 가입

주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증보험에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못하더라도 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 보험료가 다소 부담될 수 있지만, 보증금 전액을 잃는 것보다는 훨씬 낫습니다.

4. 정리하며

이번 시간에는 전세사기의 개념과 대표적인 수법, 계약 전후로 반드시 확인해야 할 사항들에 대해 살펴보았습니다. 전세사기는 한 번 당하면 회복하기 매우 어렵습니다. 계약 전 꼼꼼한 확인과 보증보험 가입이 최선의 예방책입니다. "설마 나는 괜찮겠지"라는 생각보다는, 위에서 안내한 체크리스트를 하나하나 확인하는 습관을 들이시기 바랍니다.

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