안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 지난번에 2024년부터 달라지는 부동산 제도, 무엇이 바뀌는지 알아보는 시간을 가져보았는데 추가적으로 알아두시면 좋은 내용이 있어 소개해드리려고 합니다. 기억해두시고 참고하시길 바랍니다.

1. 특별공급 개별 신청 허용

신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다고 합니다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하고 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 되는 것입니다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 되는데 여기에 더해 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득하면 취득세를 500만 원 한도 내에서 100% 감면할 전망입니다.

2. 재건축 초과이익 부담금 면제기준 및 부과 구간 단위 완화

3월에는 재건축을 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 높아지고 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화합니다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘고 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면됩니다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상됩니다.

3. 1기 신도시 특별법

4월부터는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여하고 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심입니다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구입니다.

4. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증가입 요건 강화

7월에는 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화됩니다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예하고 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정합니다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화됩니다.

5. 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기간 연장

연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장하고 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있는데 정부는 이를 2025년 12월 31일까지 시행할 예정입니다.

6. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정

입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 합니다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 하고 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정·진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 합니다.

7. 주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장

세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 보는데 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있습니다. 올해 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해 왔는데 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장합니다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아집니다.

8. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장

고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장합니다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경 (65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논 · 밭 · 과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 합니다.

9. 공시가격 검증센터 설치

부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치합니다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개합니다.

10. 결어

오늘은 지난 시간에 이어 법률사무소 금산과 함께 2024년부터 바뀌는 부동산 제도에 대해 추가적으로 알아보는 시간을 가져보았습니다. 앞으로도 생활에 도움이 되는 다양한 법률정보로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.

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