안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 이번 시간에는 상가임대차보호법이 제정된 이유와 해당 법이 주로 규정하고 있는 내용은 무엇인지 간단하게 살펴볼 예정입니다. 끝까지 잘 읽어보시고 임대를 할 때 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 바람입니다.

상가임대차법 취지

상가건물 임대차보호법은 상가건물을 임대할 때 발생할 수 있는 문제를 공정하게 해결하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 법률입니다.

이 법은 주로 ‘임차인’이라는 경제, 사회적 방면에서 상대적 약자 입장의 사람들의 이익을 지키기 위해 만들어졌습니다. 임대료가 지난치게 높아지도록 하고, 임대인이 마음대로 계약을 해지하지 못하도록 하며, 임대 기간의 불안정성을 해소하기 위해 이 법을 활용할 수 있습니다. 또한, 임차 건물에 대한 등기의 어려움, 월차임 산정시 높은 이자율을 적용하는 문제, 임대보증금의 미반환 문제 등을 해결하기 위해 필요한 법입니다.

기존 계약 만료 기간이 가까워져 오거나, 임차 기간 중 문제가 발생한 경우 “상가임대차보호법”에 대해 많이 찾아보시게 될 겁니다. 이 법을 올바르게 이해하지 않으면 예상치 못한 손해를 입을 수 있으므로, 꼭 정확한 내용을 알아두어야 합니다. 이번 시간을 통해 환산보증금, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등 상가임대차보호법의 주요 내용들을 조금이나마 이해하고 알아가시기를 바랍니다.

1. 환산보증금

상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것이 아니라, 임차보증금이 특정 범위 내에 있는 경우에만 적용됩니다. 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 상가임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다. 다만, 일부 경우에는 지역별 기준을 초과하더라도 상가임차인 보호를 위해 적용되기도 합니다. 상가임대차와 주택임대차는 목적이 다르기 때문에, 그것에 맞게 보호하는 방식도 다릅니다. 상가임대차에서는 임차인도 상인이므로 주택임대차와는 다른 접근이 필요합니다. 따라서 보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 해당 법이 적용됩니다. 또한, 전세 계약이 많은 주택과 달리 상가건물의 경우 주로 월세와 보증금을 혼용한 방식으로 임대계약이 이루어집니다. 그래서 환산보증금이라는 개념을 사용합니다. 보증금만 있는 경우에는 해당 금액을 기준으로 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단하지만, 월차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임을 100으로 곱한 금액과 보증금을 더한 금액을 합산하여 적용여부를 결정합니다.

2. 대항력 획득

상가건물 임차인이 사업자등록을 신청하고 건물을 인도받으면, 그 다음 날 0시에 대항력을 취득하여 법적보호를 받을 수 있습니다. 이는 지역별 보증금과 상관없이 모든 상가 임차인에게 적용됩니다. 대항력은 “임차인이 임대차계약을 체결하지 않은 새로운 건물주에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘”입니다. 따라서 힘차인은 임대차계약 기간에는 건물주가 바뀌더라도 임차권자의 지위를 유지하여 임대차계약기간 동안 점유할 수 있음은 물론 임대차계약 기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 점유할 수 있습니다.

3. 우선변제권 보장

대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 우선하여 보증금의 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 이 규정은 지역별 환산보증금 이하인 경우에만 적용됩니다. 따라서, 지역별 환산보증금을 초과하는 공간에 임차하실 경우라면 우선변제권을 보장받지 못하니 실무적인 대안을 찾아야 합니다. 위에서 살펴본 것과 같이 상가 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다. 확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 향후 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 뜻합니다.

4. 최우선변제권

상가임차인이 경매개시기입등기 전에 대항요건을 갖추고, 소액임차인에 해당하는 경우에는 순위에 상관없이 상가임대차법에서 정한 금액을 경매나 공매 시 최우선으로 우선변제받을 수 있습니다. 이 규정 역시 지역별 환산보증금 이하인 경우에만 적용됩니다. 최우선변제를 받을 수 있는 소액 보증금의 범위는 “상가건물 임대차보호법”에서 정하고 있으며, 지역별 소액보증금의 한도가 정해져 있기 때문에 이의 한도액을 초과하면 최우선변제권은 없습니다.

5. 계약갱신요구권

상가건물임차인은 상가임대차법 적용 여부와 관계없이 임대인에게 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 특별한 이유가 없다면 요구를 받아들여야 하며, 이 규정은 보증금과 상관없이 모든 상가임차인에게 적용됩니다. 10년간 계약갱신요구 자체는 가능하나, 재계약 시 임대차 보증금, 임대료 및 관리비가 임대인 임의로 인상될 수 있습니다.

6. 권리금 회수 기회 부여

2015년 5월 13일 개정된 상임법의 내용상 임차인이 새로운 임차인을 데리고 올 때, 임대인은 해당 임차인과 임대계약을 맺게 되어 있습니다. 특별한 이유가 없으면 임대인은 새로운 임차인과 계약을 맺어야 하므로 기존 임차인은 권리금을 보호받을 수 있게 되었습니다. 다만, ‘권리금’자체는 사무실보다 주로 식당이나 헬스장 등의 리테일 임대차 시 쓰이는 개념입니다.

7. 월차임 연체 시 계약해지 가능

임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 남아있는 계약 기간과 상관없이 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 “3기의 연체”는 계약서로 정한 지급일 기준, 총 3회분의 연체를 말하며 연속해서 3개월을 연체하지 않아도 모두 합하여 3기분의 월세를 연체한다면 해당합니다. 환산보증금이 지역 기준을 초과하더라도 3기 연체시 계약 해지 내용은 적용되니 유의해야 합니다.

8. 월차임 인상액 연 5%

임대인이 월차임을 증액하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없습니다. 상임법에 따라 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)의 금액을 초과하지 못합니다. 단, 지역별 환산보증금을 초과하는 상가임대차계약은 상임법이 적용되지 않기 때문에 연 5%의 임대료 인상 제한을 받지 않습니다. 이 경우 과도한 인상을 방지하기 위해서 임대료 인상률에 대한 임대차 계약서 조항을 별도로 협의해야 합니다.

9. 결어

오늘은 법률사무소 금산과 함께 상가건물 임대차보호법의 주요 내용에 대해 알아보았는데 조금은 이해가 되셨을까요? 앞으로도 생활에 도움이 되는 다양한 법률정보로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.

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