안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 오늘은 상가건물에서 각 호실별로 ‘업종’을 특정하여 분양을 하는 경우 어떤식으로 업종제한을 받는지 미리 아시는게 좋은데요. 임차인으로 해당 상가건물에 계약을 할 때 상가건물의 업종제한 규정에 대해 충분히 검토 후 들어가시라는 마음에서 ‘업종제한’의 의미에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 업종제한의 의미

가. 의의

상가를 분양할 때 동종 업종이 여러 가게 입점하는 것을 금지하기 위해 업종제한에 관한 규정을 두는데, 이는 최소한의 영업권을 보장하고 과도한 경쟁과 갈등을 방지하기 위해서 마련된 것이며 이런 내용은 분양 계약서에 명시되어 있거나 상가관리 규약에 명문화되어 있는 것이 통상적입니다. 그렇다면 오늘은 업종제한 여부가 문제한 사례를 토대로 한 번 자세히 살펴볼텐데, 카페로 업종특정이 된 호실 옆에 베이커리가게를 운영하며 커피를 파는 경우 업종제한에 위반되는 것인지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 

나. 관련판례: 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다63747 판결 [영업금지등]

1) ‘치킨판매 영업’을 지정받은 점포에서 실질적으로 ‘호프판매 영업’을 한 것이 업종제한에 관한 약정을 위반한 것이라고 한 사례

- 점포의 지정 업종인 ‘치킨판매 영업’은 ‘규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러 가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종’이라 할 것이고, 한편 피고의 점포를 임차한 소외인은 코브라(생맥주를 일정 온도와 압력으로 유지시켰다가 병 등의 용기에 따를 수 있도록 하는 장치) 등과 같은 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 하였고, 소외인이 위 영업을 그만둔 후에도 피고가 같은 영업을 할 의사를 가지고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 이는 피고의 점포에 지정된 업종인 치킨판매 영업에 일반적으로 수반되는 맥주판매로서 호프판매 영업을 지정받은 점포를 소유한 원고가 거래관념상 통상적으로 수인하여야 할 정도를 넘은 것이라고 할 것이다.

- 원심이 같은 취지에서 피고가 업종제한에 관한 약정 준수의무를 위반하였다고 판단하여 피고에 대하여 ‘호프판매 영업’ 등의 금지를 명한 제1심 판결을 유지한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 이유불비ㆍ판단유탈 또는 업종제한 약정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

다. 위와 같은 판례를 고려할 때 업종제한의 의미를 파악할 때 한국표준산업분류표를 기준으로 업종을 판단하되, 한국표준산업분류표에 따라 업종신고를 하였더라도 해당 신고 된 업종이 아닌 업종을 주 업종으로 하는 경우 업종제한에 해당할 수 있습니다. 

2. 카페영업에 관해 지정되어 있는 상가에서 베이커리 영업을 하는 것이 영업제한원칙에 위배되는지 여부

가. 카페와 베이커리의 한국표준산업분류표에 의한 업종분류

- 위 표에 따를 때 카페는 커피전문점에 해당하고 테이블이 존재하여 취식이 가능하도록 하는 베이커리는 기타 간이 음식점업 중 제과점업에 해당합니다. 

나. 업종제한에 해당하는지 여부

1) 위와 같은 업종분류 및 커피전문점에서도 간단한 베이커리, 케익, 다과 등을 판매하는 것을 고려했을 때 커피전문점과 베이커리는 업종이 다르므로 업종제한원칙에 위배되지는 않습니다. 

2) 다만, 베이커리에서 ‘커피’를 판매하는 것이 위 기재해드린 사례와 같이 베이커리가 주업종이 아닌 ‘커피’가 주업종이 될 경우 이는 업종분류에도 불구하고 상가 업종제한원칙에 위배될 소지가 있습니다. 

3) 주 업종의 판단에는 판매실적(베이커리보다 커피가 더 많이 팔릴 경우)이 하나의 판단기준이 될 수 있습니다. 

3. 나가며

임차인분들 중에 업종제한이 있는 상가건물을 계약할 때에는 계약서의 내용을 자세히 검토하여야 차 후 다른 임차인으로부터 소송을 당하는 일이 생기지 않을 것이라는 점을 잘 알고 계약을 진행하셔야 되겠습니다. 

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