안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 오늘은 아파트의 경우 장기수선충당금이라는 명칭을 사용하는데, 상가건물에서의 장기수선충당금의 부담주체에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 장기수선충당금의 의미

장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말하는데(공동주택관리법 제30조 제1항), 이는 아파트의 노후로 인한 ‘대수선비용’을 미리 모아두는 것으로, 상가건물의 경우 이에 대한 명시적인 규정이 없다가 2021년에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 ‘수선적립금’이라는 명칭으로 명확히 명시하게 되었습니다. 

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 강행규정이나 효력규정인지 여부

가. 상거건물임대차보호법이나 주택임대차보호법은 ‘임차인에게 불리한 규정은 무효로한다’고 규정하여 해당 법은 편면적 강행규정으로 해석되나, 장기수선충당금에 대해 정하고 있는 주택법이나 수선적립금에 대해 정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 이와 위 법률들이 강행규정 또는 효력규정인지에 관해 명시적으로 규정하고 있지 아니합니다.

나. 따라서 위 법률은 강행규정, 효력규정에 해당하지 않습니다. 

3. 집합건물법 제17조의 2 규정에도 불구하고 수선적립금의 징수주체를 임차인으로 정할 수 있는지 여부

<집합건물법>

제17조의2(수선적립금) ① 제23조에 따른 관리단(이하 “관리단”이라 한다)은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있다.

② 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 다만, 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립되어 충당금 또는 적립금이 징수ㆍ적립된 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항에 따른 수선적립금(이하 이 조에서 “수선적립금”이라 한다)은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다.

④ 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 수선적립금을 다음 각 호의 용도로 사용하여야 한다.

1. 제1항의 수선계획에 따른 공사

2. 자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사

3. 제1호 및 제2호의 용도로 사용한 금원의 변제

⑤ 제1항에 따른 수선계획의 수립 및 수선적립금의 징수ㆍ적립에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

가. 원칙적으로 수선적립금의 징수주체는 구분소유자입니다. 

나. 그러나 위와 같이 집합건물법은 강행규정이나 효력규정에 해당하지 아니하므로 법률에서 징수주체를 구분소유자로 정했더라도 이와 다른 ‘약정’이 존재한다면 약정에 따라 징수주체를 정할 수 있습니다.

4. 관련판례(전주지방법원 2021. 6. 3. 선고 2020나11141판결)

가. 위 판례는‘구 주택법, 공동주택관리법은 해당 규정을 강행규정이나 효력규정으로 명시하고 있지 아니하고, 구 주택법, 공동주택관리법이 장기수선충당금을 소유자에게 부담시킨 취지는 장기수선계획의 성질상 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 드는 기간이 길기 때문에 임차인보다는 소유자에게 납부의무를 지도록 하는 것이 보다 효과적이라는 정책적 판단에 의한 것으로, 임대차계약에서 이와 다르게 임차인이 장기수선충당금을 부담하도록 하는 특약까지 배제하는 취지라고 보기는 어려운바 위 특약을 무효라고 볼 수 없다.’고 판시하고 있습니다.

나. 위 판례는 주택법에 관한 것이기는 하나 집합건물법에도 동일한 법리로 적용됩니다. 

다. 따라서 계약서 작성 시 또는 관리규약으로 장기수선충당금 또는 수선적립금을 임차인이 부담하기로 약정한다면 이는 유효한 약정이 됩니다. 

5. 나가며

임차인분들 중에 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는지조차 모르는 분들도 많고, 수선적립금의 경우 당연히 임대인이 내야된다고 생각하는 경우가 많은데, 위와 같은 내용을 기준으로 한다면 이에 관한 지급주체를 특약으로 정할 수 있다는 점을 꼭 기억해야 하겠습니다. 

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