안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 오늘은 해석의 여지가 있었으나 최근 대법원 판례로 정리가 된 상가임대차와 관련한 계약갱신청구 및 계약갱신거절에 대해 알아보겠습니다. 

1. 상가건물임대차보호법상 계약갱신청구권 및 계약갱신거절권

가. 원칙

상가건물임대차계약의 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 그 기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없으며 임차인의 계약갱신 요구가 있으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금만 정해진 범위에서 증감할 수가 있습니다. 

나. 예외

한편 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없는 한 계약의 갱신을 거절할 수 없는 것이 원칙이며, 예외적으로 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있는데, 오늘은 그 중 첫 번째 사유인 ‘차임연체’에 대한 최신 판례를 소개해드리도록 하겠습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 정당한 사유로 8가지를 적시해 두었습니다). 

2. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 의미에 관한 판례

가. 관련 법령

나. 판례의 태도

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정한 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있는데(상가임대차법 제10조 제1항 제1호), 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것입니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

다. 판례의 해석

위와 같은 판례를 해석하면 임대차계약을 해지하기 위한 차임연체의 경우 해지통보 당시 ‘3기이상 차임연체 상태’여야 하는 반면, 임대차계약갱신거절의 정당한 사유로서 3기 이상 차임연체의 의미는 ‘계약기간 중 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우로 현재 3기 이상 차임연체 중인지와는 무관’하다는 것입니다. 

따라서 임차인이 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 된 것입니다. 

3. 나가며

법원은 해당 판례를 통해 임차인과 임대인 보호의 형평을 가하고 있습니다. 그러나 위와 같은 차이를 일반인의 입장에서는 쉽사리 알 수 없으므로 임대차계약의 분쟁이 발생할 경우 그 해석에 있어서 어려움이 많을 것으로 사료되는바, 섣불리 소송으로 나아가지 마시고 반드시 법률전문가의 상담을 받을 필요가 있습니다.

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