<지역주택조합의 이해>

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안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 오늘은 지역주택조합에 둘러싼 사기와 피해들을 간단히 설명 드리고, 앞으로도 지역주택조합에서의 탈퇴, 부당이득반환, 지역주택조합의 발전방향등을 계속 기고하도록 하겠습니다.

1. 지역주택조합 추진 단계 및 유의사항

<머니투데이 2021. 4. 5. 기사 내 그림 참조>

 

지역주택조합은 20인 이상의 추진위원회 및 사용동의서 50%이상을 확보하여 기본 계획을 수립하고, 예비조합원을 모집합니다. 이때 전체 50%의 예비조합원을 모집하면 조합총회를 개최할 수 있습니다. 이후 사용동의서 80%이상을 확보하고 토지를 15%이상 보유하면 조합설립인가를 받고 시공사를 선정하고 조합원을 추가 모집하게 됩니다. 이후 토지의 95% 이상을 보유하게 되면 주택건설사업계획을 승인하게 되고 비로소 착공을 할 수 있게 됩니다.

2. 지역주택조합의 문제점

가. 지역주택조합은 50%이상의 사용동의서를 받으면 예비조합원을 모집할 수 있고, 이때 예비조합원들에게 계약금 및 분담금을 납부받습니다. 각 조합원들에 대해 받은 계약금이나 분담금은 토지를 매입하거나 홍보비용, 운영비용 등에 사용되는데, 여기서 가장 많이 소요되는 비용이 업무대행사에 대한 수수료입니다.

나. 지역주택조합은 조합자체가 모든 추진, 운영, 홍보를 할 수 없기 때문에 필연적으로 업무대행사에게 위탁을 하여 일을 처리하는데, 이 때 토지를 얼만큼 매입하였는지, 사용동의서를 얼만큼 받았는지 등과는 무관하게 업무대행수수료는 완납을 하게 된다는 것입니다. 이 후 홍보비용, 광고비용 등은 별도로 발생을 하고 위 비용을 제외한 나머지 비용은 대부분 토지매입비용으로 사용하게 됩니다.

다. 현재로서는 조합장, 업무대행사 및 임원 등에 대한 제재수단이 존재하지 않아 자금횡령을 제도적으로 방지할 수 있는 장치가 없습니다. 최근에는 신탁사를 통해 자금을 관리하지만 그렇다하더라도 업무대행비용을 착공이 들어가지도 않은 상황, 토지의 매입비율과 무관하게 모두 선불로 지급하게 되어 있는 현 시스템하에서는 업무대행사가 수수료를 받고 일을 제대로 하지 않더라도 이를 제재할 방법이 없는 것입니다.

라. 이에 따라 토지매입이 순조롭게 이루어지지 않을 경우 조합원들은 사업을 유지시키기 위해 추가적인 분담금을 납부해야 할 상황이 발생하는 것입니다.

3. 결어

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이와 같은 조합, 업무대행사의 유착이나 업무대행사의 불완전한 일처리 등을 방지하기 위해 관련법에서 사용동의비율이나 일의 진행률에 따라 업무대행수수료를 지급할 수 있도록 정하거나 지역주택조합과 업무대행사간 계약을 할 때 이러한 내용을 반드시 명시적으로 넣도록 하거나 사용승인이 나기 전까지 업무와 관련된 비용은 업무대행사가 지불하고 사용승인과 동시에 정산을 받는 방법 등을 고려해 볼 수 있습니다.

지역주택조합을 한 카테고리에서 설명하기에는 그 내용이 방대한바, 앞으로 몇 차례 더 칼럼을 실어 지역주택조합에 대해 이해를 넓히고 조심해야 할 사항들을 체크하실 수 있도록하겠습니다.

법률사무소 금산

진형욱, 지자람 변호사

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