부부변호사의 법률산책 19번째

작성일 : 2021-10-05 13:21

<법률사무소 금산> 진형욱, 지자람 변호사

 

안녕하세요. 법률사무소 금산의 진형욱, 지자람 변호사입니다. 요즘 저희 사무실에 부쩍 상가건물임대차 관련 상담이 늘고 있어, 오늘은 상가건물임대차와 관련하여 임차인의 계약갱신 요청을 거절할 수 있는 요건인 차임연체의 의미를 정의한 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 [건물명도(인도)]를 소개하고자 합니다.

 

1. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부

상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하고 있습니다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있습니다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).

 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것입니다.

 

따라서 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아닙니다.

 

2. 계약 갱신요구 등에 관한 임시특례

 

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

 

최근 코로나 등으로 인하여 어려움을 겪고 있는 상가 임차인들의 어려움을 덜어주고자 상가임대차법 제10조의 9가 신설되었는데, 그 주요 내용은 2020. 9. 29.부터 6개월 동안 임차인이 차임을 연체한 사실이 있다면, 그 부분은 계약갱신 거절 사유의 3기 차임연체에 포함되지 않는다는 것입니다.

 

즉, 위 기간동안에는 차임의 연체가 있더라고 계약갱신의 거절 사유가 되지 않으므로 이점 유의하시기 바랍니다.

 

3. 결어

 

최근 임대차 관련 법률이 임차인의 보호에 중점을 두어 임대인들의 불평·불만이 많았는데, 이번 대법원 판결은 통하여 어느 정도 임대인의 보호에도 힘썼다는 평을 받고 있습니다.

 

임대인은 임차인이 3기의 차임을 연체하는 경우 일단 내용증명 등으로 계약해지를 통보하고, 계약 해지 절차를 밟아나가는 것이 올바른 방법이겠으나, 불가피한 사정 등으로 그 시기를 놓쳐 임차인이 연체된 차임을 일부 지급하여 연체 차임액이 3기에 이르지 않은 경우에는 위 대법원 판례에 따라 추후 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 때 이를 거절하여 임대차관계를 벗어날 수 있는바, 이번에 소개해드린 판례를 반드시 숙지하시길 바랍니다.

법률사무소 금산

진형욱, 지자람 변호사

042-483-1253

lawyer_jho@daum.net

lawyer_jijaram@naver.com