부부변호사의 법률산책 여섯번째

작성일 : 2021-04-13 09:01 수정일 : 2021-10-19 12:44 작성자 : 편집국장 최영준 (yjlee2041@nate.com)

<법률사무소 금산> 진형욱, 지자람 변호사

 

필요비와 유익비

여러분들은 혹시 ‘필요비, 유익비’라는 단어를 들어보셨나요? 필요비와 유익비는 점유권, 전세권, 사용대차 등 다양한 계약에서 인정되지만 오늘은 가장 많은 문제가 발생하는 임대차계약에서의 필요비와 유익비에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

<민법>

 

제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

 

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

필요비와 유익비의 의의

 

필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 뜻하는데, 쉽게 말해 살면서 꼭 수리를 해야 하는 경우에 지출한 비용을 말합니다. 필요비의 예로는 깨진 유리창을 교체하거나 상수도 수리, 보일러 수리, 지붕개수 등에 들어간 비용 등이 있습니다.

 

유익비란 필요비는 아니지만 물건을 개량하여 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용을 의미하는데 임차인의 편의를 위해 지출한 것으로는 부족하고 임차목적물의 객관적 가치를 증대시킬 수 있는 것이어야 합니다. 그리고 임대인의 동의가 없거나 의사에 반하여 지출한 유익비도 객관적 가치를 증대시키는 것인 한 유익비의 상환을 청구할 수 있습니다. 유익비의 예로는 방의 증축 및 개축, 발코니 확장, 중문 설치, 이중창 설치비용 등이 있고, 판례는 임차인이 임차건물부분에서 간이음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판, 건물 임차인의 음식점 영업을 위한 내부시설비, 카페 영업을 위한 내부시설공사비 등에 대해서 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려우므로 유익비로 볼 수 없다고 봅니다.

 

2. 필요비와 유익비 상환청구권(비용상환청구권)의 행사

 

필요비는 민법 제626조에 따라 지출하자마자 바로, 전액을 임대인에게 상환을 청구할 수 있는데 이때 이익이 현존하고 있는지 여부를 묻지않습니다.

 

유익비는 필요비와 달리 임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 후 6개월 내에 행사해야하는데, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 때에는 임대차 종료 시에 청구가 가능합니다.

 

3. 필요비와 유익비상환청구권의 포기특약

 

1)필요비와 유익비상환청구권은 임의규정

 

민법 제652조는 임차인의 보호를 위해 제652조에 규정된 조항에 대해서는 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다고 보고 있으나, 이에 민법 제626조는 포함되지 않는바, 필요비와 유익비상환청구권인 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정으로서 당사자가 특약으로 배제할 수 있음에 주의해야 합니다. 아래와 같이 임대차계약을 체결하며 특약으로 작성한 ‘원상복구특약’은 비용상환청구권의 포기로 해석됩니다.

 

 

2)사례에 대한 대법원의 판결

 

임차인인 김oo은 임대인인 박oo과의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약 체결 시 임차인인 김oo은 임대인인 박oo의 승인 하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도 할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였는데, 이에 대해 대법원은 임차인인 김oo이 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다고 판시하여 비용상환청구권의 포기를 인정하였습니다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결).

 

3)필요비와 유익비상환청구권 포기의 범위 제한

 

다만, 필요비와 유익비상환청구권 포기약정을 하였더라도 그 범위를 제한적으로 해석한 경우도 있는데요.

 

대법원은 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약 당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적인 것이라고 판시해 대지조성비에 대해서는 유익비상환청구를 인정될 수 있다고 하였습니다.

 

4. 나가며

 

이처럼 임대차계약에서의 필요비와 유익비는 사안마다 인정여부를 꼼꼼히 따져봐야 된다는 점에서 분쟁에 일어나기 전 사전에 예방을 하는 것이 좋다고 볼 수 있습니다. 하여 임대차계약서를 작성할 때는 수리 및 비용부담에 관한 내용을 명시하는 것이 좋으며, 문제가 발생하였을 때에는 법률 전문 조력자의 도움을 받아 순탄하게 해결하시는 것을 추천 드립니다.

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