부부변호사의 법률산책 첫번째

임대인에게 권리금을 받을 수 있을까??

작성일 : 2020-12-24 14:55 수정일 : 2021-10-19 11:49

진형욱, 지자람 변호사(법률사무소 금산)

잠잠해지던 코로나의 재확산으로 인해 모두 힘든 시기를 보내고 있지만 특히나 자영업자분들의 경우 정부의 여러 제한과 더불어 임대인, 임차인간의 분쟁으로 더욱 심각한 상황을 맞이하고 있습니다. 이러한 특수한 상황으로 법률사무소 계림에도 많은 임차인들이 상담을 오시곤 하는데, 상담 내용 중 ‘임대인에게 권리금을 받을 수 있는지’에 대한 문의가 많았기에 오늘은 그에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설(비품), 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 추가적으로 지급하는 비용입니다.

정부는 2015. 5. 13. 일명 권리금보호법을 신설하고 2018. 10. 16. 개정을 하였는데, 이는 임차인이 비용을 투자하고 영업활동을 통해 지명도나 신용 등의 경제적 이익을 창출하였음에도 불구하고 임대인이 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절하는 등 임차인이 형성한 경제적 이익을 부당하게 누리곤 하였기에 이러한 경제적 가치를 보호해주고자 함에 그 목적이 있습니다.

 

그렇다면 어떠한 경우 임차인은 임대인에게 권리금을 지급받을 수 있을까요?


<상가건물임대차보호법>

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]


상가건물임대차보호법 제10조의 2 제1항의 각호를 위반하게 되면 임대인의 권리금회수 방해행위로 보아 임차인은 임대인에게 손해배상으로서 권리금을 청구할 수 있습니다.

다만, 임대인의 권리금회수 방해행위로 보지 않는 정당한 사유란 동법 제10조 제1항의 각호로서 ➀임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우 ➁임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 정당한 사유가 있는 경우 ➂임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ➃임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고, 그 권리금을 지급한 경우 ➄상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나 국유재산, 공유재산일 경우가 이에 해당합니다.

또한, 임차인이 임대차 기간동안 임차인으로서의 의무를 성실히 이행하지 않았다면 권리금을 주장할 수 없는데 차임을 3기 이상 연체했거나, 불법 전대를 했을 경우가 대표적입니다.

 

위 상가건물임대차보호법의 권리금에 관한 법조문을 일반인 입장에서 정확히 해석하기에는 그 내용이 복잡한바, 이를 간단하게 요약해보면 권리금소송의 핵심 포인트는 귀책사유가 없는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 종료일까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였는데 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하였는지 여부입니다.

즉, 임차인이 ➀임대차기간동안 임차인의 의무를 성실히 이행하였고 ➁계약기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 주선했으나 ➂임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약을 거절했을 경우 임차인은 임대인으로부터 권리금을 받을 수 있다 하겠습니다.

설명하기 어렵고 분쟁이 잦았던 권리금이 개정을 통해 법의 보호를 받을 수 있게 된 것은 커다란 변화이나, 권리금을 임대인에게 청구할 수 있는지 여부는 그 요건에 해당하는지가 중요한바, 이를 정확히 따져보고 진행하여 임차인이 일궈놓은 경제적 가치에 대해 보호를 받을 수 있도록 하여야 하겠습니다.

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